Est-il encore intéressant d'investir dans l'immobilier ?

2018 marque bel et bien la (tant redoutée) remontée des taux avec parallèlement les prix des habitations qui atteignent des niveaux records. Ces deux obstacles ne semblent pourtant guère décourager les candidats à l’acquisition. Ont-ils raison ? On fait le point

Source: L’Echo & La Libre Immo

Légère remontée des taux

Alors qu’on redoutait une remontée des taux par rapport à l’année « record » de 2016, 2017 a encore vu ses taux diminuer avec une moyenne de 2,38% sur les 10 meilleurs taux fixes officiels, sur 20 ans, contre 2,41% en 2016. La différence est certes faible et on parlera plutôt de stabilité mais ce qui est certain, c’est que la hausse prévue par la plupart des observateurs ne s’est encore une fois pas produite. Par ailleurs, l’arrivée des banques en ligne est venue bouleverser le marché des crédits avec les meilleurs taux officiels, forçant ses concurrentes à s’aligner, avec des taux fixes à partir de 1,65% !

Concrètement, pour 2018, on observe une légère hausse de l’ordre de 30 à 50 points pour les taux longs. En d’autres mots, un taux de 2% passerait alors à 2,3 - 2,5% d’ici la fin de l’année 2018. Pas de quoi affoler les candidats à l’acquisition donc.

Hausse des prix

Pour l’instant, on ne constate aucune baisse des prix suite à la (légère) hausse des taux d’intérêt. Au contraire, les prix des habitations ont battu tous les records dans les trois régions et l’on s’attend à une hausse de 3,5% en 2018.

Forte demande

Parallèlement, la demande de biens immobiliers reste élevée: selon le baromètre de l’immobilière publié par les notaires, une hausse de 1% du nombre de transactions par rapport à 2016 a été enregistrée, qui était déjà une année record. Et le troisième trimestre de 2017 a été le plus animé depuis la création de ce baromètre il y a dix ans. La perspective de la remontée des taux pousse les gens à acheter "avant qu’il ne soit trop tard", même si on ne parle pas encore de mouvement de panique comme en 2005 et 2006.

Davantage d’investisseurs

La proportion de acquéreurs qui achètent un bien pour le louer continue, elle, d’augmenter.
En effet, au cours du troisième trimestre, on a enregistré une baisse de 8% du nombre de contrats de crédits par rapport au deuxième trimestre. Le nombre de crédits hypothécaires est en baisse de 4%. Les acheteurs n’ayant pas besoin d’un crédit sont donc de plus en plus nombreux, ce qui laisse penser que les investisseurs sont de plus en plus actifs sur le marché de l’immobilier.

Offre stable

En Belgique, nous sommes loin d’une situation de suroffre comparable à celle qu’ont connu l’Espagne et l’Irlande il y a quelques années. En particulier pour les maisons.  Il faut cependant faire la distinction entre le marché des maisons et des appartements. La tendance à vivre en appartement continue à gagner du terrain. Ce mouvement s’explique par le retour en ville, la baisse de la taille des ménages et le nombre croissant de personnes vivant seules. Malgré tout, on reçoit de plus en plus de signaux d’une suroffre locale d’appartements. Cela s’explique en partie par le développement, dans de petites communes, de grands projets qui mettent sous pression les prix des appartements anciens. Dans une telle situation, la baisse des loyers n’est pas inhabituelle.

Fiscalité avantageuse

Notons les différentes modifications du système de bonus habitation, au sein des trois régions. Le « bonus logement » correspond à un avantage fiscal accordé aux personnes ayant contracté un emprunt hypothécaire pour acheter, construire ou rénover leur habitation. Le but est d’encourager l’achat d’un logement familial. Depuis le 1er janvier 2015, le bonus logement est une compétence des régions et diffère donc selon que le bien se situe en région Wallonne, Flamande ou Bruxelloise qui ont adopté leurs propres règles.

• En Région wallonne, le bonus logement est supprimé depuis le 1er janvier 2016 et remplacé par le «  chèque habitat » qui va davantage se concentrer sur les ménages à faibles et moyens revenus. Celui-ci correspond à un crédit impôt, c’est à dire un montant à déduire des impôts, sur une durée de 20 ans.
• En Région flamande, le bonus logement est fixé au taux forfaitaire de 40%, quels que soient les revenus.
• En Région de Bruxelles-Capitale, le bonus logement a été supprimé depuis le 1er janvier 2017 pour être remplacé par l’abattement des frais d’enregistrement: les primo-acquéreurs d’un bien d’habitation bénéficient de l’abattement des frais de notaire sur les premiers 175.000€, soit une réduction de plus de 21.000€.

Par ailleurs, au jour d’aujourd’hui (et ce sera certainement le cas jusqu’aux élections de 2018 et 2019) on ne parle plus de taxer les revenus locatifs réels. Enfin, la donation de biens immobiliers est devenue plus intéressante.

Surévaluation limitée

Cela fait quelques années que l’on peut lire dans certains médias internationaux que le marché immobilier belge est fortement surévalué. Certains parlent même d’une surévaluation de 50 à 60%. Les experts belges considèrent que la surévaluation actuelle est acceptable tandis que la Banque Nationale la chiffrait à 8% dans ses dernières évaluations. Malgré tout, la Banque Nationale a suggéré au gouvernement fédéral une série de mesures pour éviter l’émergence d’une bulle immobilière,… qui n’ont jusqu’ici pas encore été mises en application. Une affaire à suivre donc.

Confiance au beau fixe

L’achat d’un bien immobilier représente, pour la plupart des candidats-acquéreurs, une des décisions la plus importante de leur vie, notamment sur le plan financier. Il est dès lors important d’avoir confiance en l’avenir, sur ce point. Depuis près de 20 ans on note un niveau de confiance relativement élevé chez les belges, couplé à une constante augmentation du pouvoir d’achat.