Des penthouses au secours de copropriétés

Pour répondre à une demande de plus en plus importante de logements dans la région de Bruxelles, plusieurs solutions sont offertes par les professionnels de l’immobilier pour densifier l’habitat. Parmi elles, une initiative de la société Bruxelloise avec laquelle We Invest a régulièrement l’occasion de collaborer: Skyhome.

Source: La Libre Immo

Née en 2013 sous l’impulsion de deux associés : Jerry Gendarme et Alexandre Bulla, respectivement architecte et financier, la société bruxelloise propose de surélever des immeubles existants, qui s’y prêtent, en Région bruxelloise de 1, 2 voire 3 étages. Mais le côté intéressant du concept de Skyhome ne se situe pas uniquement dans cette surélévation: le business model est également basé sur le mauvais état général des copropriétés sur laquelle va se greffer cette surélévation. Un grand nombre de copropriétés bruxelloises ont, en effet, un besoin accru de travaux qui nécessitent l’engagement de frais importants, ce que les copropriétaires ne peuvent pas nécessairement se permettre. "Refaire la toiture, remplacer l’ascenseur, isoler le bâtiment, sont autant de travaux majeurs qui devraient être effectués dans des copropriétés des années 60 à 80, mais où les copropriétaires ne sont pas toujours enclin à dépenser d’importants montants pour permettre leur réalisation". En conséquent, des travaux systématiquement reportés avec pour résultat des immeubles vieillissants, plus suffisamment entretenus, qui affichent des charges de fonctionnement très élevées et un bilan énergétique déplorable.

La solution que propose Skyhome vient contrecarrer cette situation: en rehaussant ces copropriétés d’un ou deux étage(s) et en commercialisant ce nouvel appartement, l’argent gagné sur cette vente permet de financer la rénovation en profondeur de l’immeuble.

« Tout est pris en charge par notre société, tant au niveau des démarches à effectuer (étude de faisabilité et d’incidence, demande de permis d’urbanisme,…) qu’en ce qui concerne le suivi du chantier et les frais occasionnés. Les copropriétaires ne doivent pas débourser un euro dans l’opération. À l’issue de notre intervention, ils jouissent d’un immeuble rénové et remis aux normes. Ce qui signifie que sa valeur vénale augmente, tandis que le coût des charges communes baisse. Car, outre les économies d’énergie réalisées, l’ajout d’un ou plusieurs copropriétaires permet de répartir la facture finale sur un plus grand nombre de ménages » indique Alexandre Bulla, le co-fondateur de Skyhome. Sans oublier la plus value esthétique grâce au coup de jeune offert au bâtiment.

Qu’en est-il des inconvénients ?

«  Même si les ouvriers se font les plus discrets possibles, les copropriétaires doivent vivre avec les désagréments d’un chantier dans l’immeuble pendant une période de 8 à 9 mois » admet Alexandre Bulla. Notons, à titre d’exemple, l’arrêt pendant 2 à 3 semaines, de l’ascenseur pour sa remise aux normes.  

Tous les immeubles à appartements ne sont toutefois pas éligibles pour ce type de formule : « d’un point de vue strictement technique, nous travaillons uniquement sur des bâtiments équipés d’une toiture plate et datant d’avant les années 80: les anciennes structures en béton autorisent généralement une rehausse, ce qui n’est pas le cas, ou à tout au moins plus difficilement, des constructions des années 90 et suivantes »

Autre pré-requis, la situation géographique de l’immeuble. Puisque construire une surélévation est 30 à 35% plus cher qu’une construction normale (dû aux matériaux utilisés mais aussi l’acheminement de ceux-ci jusqu’au sommet de l’immeuble), ce surcoût doit être rattrapé sur le prix de vente des logements créés et, in fine, sur la valeur du foncier. « Les copropriété situées dans les communes et quartiers les plus prisés de la capitale sont donc plus propice à ce type de réalisation. »

Enfin, si vous souhaitez entreprendre ce type de travaux dans votre copropriété, sachez qu’il vous faudra convaincre une majorité des trois-quarts des voix en faveur du projet pour pouvoir débuter les procédures.

Des précédents à l’étranger et à la côte belge

Encore peu pratiquée chez nous, cette procédure de surélévation des étages d’un immeuble existant en vue de financer sa rénovation est pourtant devenue monnaie courant dans plusieurs métropoles telles que Londres ou Berlin ou Lausanne, en Suisse. Cette dernière est l’une des précurseurs de ce procédé, où elle va distinguer, sur son territoire, des zones où la surélévation est autorisée et encouragée et d’autres quartiers où elle est interdite, notamment dans le centre historique de la ville.

Chez nous, en Belgique, une variante de ce phénomène est de plus en plus populaire depuis de nombreuses années le long de la côte belge, où des promoteurs proposent à des copropriétés plus basses que leurs voisines de rénover l’immeuble (voire même dans certains cas extrêmes démolir et le reconstruire entièrement) tout en le rehaussant d’un, deux voire trois étages.