Dans l’immobilier, les possibilités d'investissement sont nombreuses et chaque bien ayant ses avantages... et ses inconvénients. Appartement, maison, immeuble de rapport, résidence étudiante, garage, rez commercial, chambre d’hôtel, résidence-service. Comment s'y retrouver ?
La première étape est d'établir votre profil d'investisseur.
Êtes-vous plutôt prudent ou agressif ? Quel type de rendement souhaitez-vous (oui, on sait, le maximum… mais encore ? 😇) Êtes vous prêt à consacrer du temps dans la gestion de ce bien ou souhaitez vous vous y investir le moins possible?
Tous ces éléments permettent de déterminer le type d'investissement qui est le plus approprié à votre profil.
1. L'appartement
L'investissement « classique » par excellence… notamment parce qu’il répond à la plus large demande. Avec quelques dizaine de millier d’euros disponibles, il est désormais possible de se lancer dans l’investissement immobilier, grâce à la faiblesse actuelle des taux hypothécaires.
Vient alors le choix entre un bien neuf ou existant (ndlr: en cours de construction ou déjà construit). Avec un appartement dit existant, le rendement sera plus élevé mais la gestion du bien généralement plus chronophage, avec des rénovations à prévoir plus fréquemment.
En théorie, avec un bien neuf, l'investisseur est tranquille pour une bonne vingtaine d’année car la construction répond aux dernières normes en vigueur.
Dans tous les cas, il faut éviter un bien qui sort des sentiers battus, comme un grand appartement avec une chambre ou un petit avec cinq chambres. On dit que le bien doit être le plus « liquide » possible, c’est à dire trouver facilement preneurs. Ainsi, les appartements 1 ou 2 chambres sont les investissements idéaux.
La clé : trouver facilement des locataires
| Avantage | Inconvénients | Rendement attendu |
|---|---|---|
| Demande élevée Rendement attractif pour l'ancien Offre abondante pour le neuf Accessible financièrement Peu de gestion pour le neuf |
TVA de 21 % pour le neuf* Rendement moins attractif pour le neuf Gestion plus importante pour l'existant Frais et contraintes liés à la copropriété |
De 2,5% à 3,5% net, selon le type de bien. Rappelons qu’il est important de ne pas confondre un rendement brut et net de frais et de charges |
2. L'immeuble de rapport
C'est l'investissement le plus recherché par les investisseurs qui veulent élargir leur portefeuille de biens. La chasse à l'immeuble de rapport est devenue un sport en vogue ces dernières années, certaines sociétés en faisant même leur spécialité. Et pour cause: ceux qui en possèdent ne veulent pas facilement s'en défaire, et ceux qui le souhaitent vont privilégier la vente « à la découpe » pour en obtenir le meilleur prix.
| Avantage | Inconvénients | Rendement attendu |
|---|---|---|
| Propriétaire de la totalité de l'immeuble (moins de problème lié à la copropriété) Prix d'achat moins élevé que si on achète le même nombre d'appartements séparément Rendement élevé Risques dilués au sein du bâtiment |
Très peu d’offre Gestion chronophage Risques et frais assumés par un seul propriétaire |
Entre XX et XX% net |
3. Le coliving
C'était l'un des segments en vogue avant la crise du Covid-19, qui apporte désormais son lot de question par rapport à la vie en communauté. D’un point de vue immobilier, la colocation 2.0 correspond à un immeuble divisé en plusieurs chambres, avec des espaces de vie communs. Les baux sont davantage flexibles, le bien entièrement meublé et les loyers comprennent l’ensemble des frais (eau, gaz, électricité, internet, ménage, etc.)
Pour un investisseur, il faudra créer de la plus-value; ne pas se « contenter » de racheter une maison unifamiliale déjà louée en colocation, sans quoi le ROI sera plus faible. Toutefois, ceux qui ne souhaitent pas s'ennuyer avec la mise en place de ce type de projet peuvent faire appel à des acteurs tels que Cohabs, Colive ou encore Ikoab qui développent ce type de projet pour les particuliers. Le ticket d'entrée tourne autour de 1 million d'euros et la société se charge de trouver le bien et de l'aménager. Elle garantit également un montant minimum de loyer, en échange d’une commission de 10 % du loyer, par chambre.
| Avantage | Inconvénients | Rendement attendu |
|---|---|---|
| Répond à une nouvelle tendance Rendement élevé. |
Ticket d’entrée conséquent Demande locative moins importante que pour un appartement « classique » |
De 3 à 5% net |
4. Le kot
Une autre alternative pour s’adresser à un segment plus jeune/estudiantin est le kot traditionnel. Les projets de résidences étudiantes, dont chaque unité peut être achetée par les particuliers « à la découpe » se multiplient. Le ticket d'entrée est plus abordable, aux alentours de 115.000€ pour une chambre avec coin sanitaires. Les projets sont concentrés dans les grandes villes étudiantes: Bruxelles, Liège, Leuven, Gand, Anvers, etc. A noter que la gestion peut être déléguée à un organisme spécialisé, ou non.
| Avantage | Inconvénients | Rendement attendu |
|---|---|---|
| Prix d'achat abordable Rendement élevé Forte demande Absence de gestion si situé dans une résidence Garantie parentale |
Grand turn-over Usure locative plus importante Gestion complexe si elle n'est pas déléguée Liquidité du bien dépendante du gestionnaire |
il oscille entre 2,75% et 3,5% net |
6. Le local commercial
Ecartelés entre le montée en puisse de l’e-commerce et les confinements successifs, les magasins physiques, généralisé sous le terme « retail » ont du soucis à se faire. À l’heure actuelle, il s’agit d’un investissement de moins en moins conseillé et investir dans un rez commercial est assimilé à une sérieuse prise de risque qui devra être compensé par des rendement très intéressant pour être justifié (et finançable).
| Avantage | Inconvénients | Rendement attendu |
|---|---|---|
| Aménagement et précompte à charge du locataire |
Investissement risqué actuellement | Entre 4% et 6% brut en fonction de la situation géographique du local |
7. Le garage
Prix abordable, gestion quasi nulle, rendement élevé, turnover réduit, investir dans un garage était LA bonne affaire… il y a 10 ans. C’est aujourd’hui moins le cas vu l’offre moins abondante et l’évolution des habitudes en matière de mobilité. Un investissement devant être vu comme un placement long terme (au minimum sur les 10 à 15 prochaines années), ce n’est peut être pas le choix le plus pertinent aujourd’hui.
| Avantage | Inconvénients | Rendement attendu |
|---|---|---|
| Prix très abordable Peu de gestion Rendement élevé |
Baisse de l'offre et la demande | De 4 à 4,5 % brut.. avec un net à peu près identique |
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