Coronavirus: Est-il toujours intéressant d'investir dans l'immobilier ?

Sources: Jeremy Henderson et l'Echo

La crise du coronavirus entraine un grand nombre de questions; si certes la baisse exclusive des prix de l'immobilier semble être une aubaine, encore faut-il savoir comment correctement placer ses économies et si les conditions d’emprunt restent au beau fixe. Jeremy Henderson, sales manager et responsable investissement chez We Invest répond à vos questions

Quel impact aura la crise ?

À l'heure actuelle, on lit beaucoup d'avis d'experts qu'ils soient banquiers, notaires, économistes qui prévoient une diminution des prix de l'immobilier, phénomène qu'on n'avait plus connu en Belgique depuis près de 40 ans.

Il est certain que le marché immobilier sera en berne en 2020 pour plusieurs raisons: 1) moins de transactions qu’en 2019, 2) diminution temporaire des revenus et donc de la capacité d’emprunt des ménages, et 3) peu de mouvements du côté des taux d’intérêt ou une possible très légère hausse des taux directeurs de la BCE. La combinaison de ces éléments devrait in fine entraîner une légère baisse des prix à court terme.  Néanmoins, si les conclusions des acteurs bancaires sont sans appel, ils indiquent toutefois que le risque d'un krach brutal des prix est limité, notamment parce que différents éléments soutiennent encore les prix en Belgique: la confiance accrue des belges dans la brique ainsi que la volatilité des marchés boursiers qui pousse les investisseurs à s'orienter vers l'immobilier.

Concrètement donc, pour l'investisseur, trois postulats s'affrontent pour définir l'avenir du marché immobilier locatif

• Premièrement certains ménages, de par la diminutions de leurs revenus durant la crise, seront malheureusement contraints à postposer leur achat et rester locataires plus longtemps. On aura donc un spectre de candidats locataires plus important, la demande locative va ainsi être gonflée.
• Deuxièmement, on prévoit une moins bonne conjoncture que celle connue ces dernières années, avec une légère augmentation des taux -de l'ordre de 0,2 à 0,3%- ainsi que des conditions d’emprunt plus sévère, et ce depuis le 1er janvier 2020.
• Enfin, une diminution des prix de l'ordre de 2 à 3% comme le prévoient les experts... tous secteurs confondu, c'est à dire aussi bien l'immobilier résidentiel que de bureau, les commerces, etc. La diminution qui va réellement être opérée sur les prix de l'immobilier résidentiel devrait être bien en deçà.

Investira, investira pas ?

Pour Jeremy Henderson, ce qu'il est certain c'est que personne ne sait avec exactitude comment va se comporter le marché. Pour lui, la réponse n'est pas chez les professionnels de l'immobilier mais chez les acquéreurs, les vendeurs et les investisseurs: comme pour tout marché, celui de l'immobilier est la rencontre de l'offre et de la demande. Il ajoute que l'immobilier n'est ni un bien de consommation ni un achat compulsif; il est réfléchi et c'est une transaction qui prend du temps. Concrètement, cela signifie que quand quelqu'un décide d'acheter un bien immobilier, cet investissement doit être vu sur du long terme: 10, 15, 20 ans. Or on remarque qu'historiquement en Belgique, une personne ayant réalisé un plan d'investissement immobilier sur 10 ans ou plus n'a JAMAIS été perdant. La crise du Coronavirus, comme les autres crises connues dans le passé, ne devrait pas avoir d'impact sur la plus-value que peut espérer  l'investisseur à la revente.

Au niveau des rendements, prenons un exemple:

Imaginons un investissement dans un appartement pour lequel vous faites un crédit de 300.000€ sur 20 ans à un taux de 1,50% (taux "normal" actuel, qui peut évidemment légèrement varier d'une personne à l'autre et de la quotité). Chaque mois, l'investisseur devra rembourser à hauteur de 1.446,15€, pour un total de 347.076€ au bout de 20 ans.

• Mensualité: 1.446,15€
• Totalité payée: 347.076€
• Intérêts payés: 47.076€

Imaginons à présent, comme le spéculent les experts une baisse des prix de 3%  et hausse de 0,3% des taux. Le montant emprunté sera alors de 290.000€ sur 20 ans avec un taux cette fois de 1,80%. Le remboursement sera dans ce cas de 1.437,80€ par mois pendant 20 ans, avec un remboursement total de 345.072€

• Mensualité: 1.437,80€
• Totalité payée: 345.072€
• Intérêts payés: 55.072€

Conclusion: même si les prix baissent de 3%, la possible hausse des taux vient contrebalancer cette réduction du prix d'achat. En d'autres mots, repousser l'achat en espérant une baisse ne sert à rien; ce que l'investisseur va gagner en principal, il va le perdre en intérêts "Dans un achat immobilier, il ne faut pas juste voir les prix d'achat, il faut prendre en compte les aspects externes, et notamment le financement".

Quelle solution pour financer son investistissement locatif ?

Jeremy Henderson conclut donc que l’investisseur qui cherche du rendement et non pas de la plus-value à court terme, a tout intérêt à se lancer dans les mois à venir et surtout continuer à profiter de la faiblesse des taux.

"Concernant la crise, tout est encore beaucoup trop tôt pour tirer des conclusions et prévoir de faire de bonnes affaires: pour la plupart des secteurs, l'activité économique n'a pas été à l'arrêt, elle a été ralentie et devrait reprendre dans le courant du mois de mai, si tout va bien. Nous n'aurons réellement une vue sur l'impact sur le pouvoir d'achat des belges que d'ici plusieurs mois voir un an. Cela signifie que si vous êtes aujourd'hui dans une logique d'achat ou d'investissement, cela ne sert à rien d'attendre, car cette attente pourrait durer un voir deux ans, avec toutes les incertitudes lié à la hausse des taux" indique Jeremy Henderson.

Dans quel type de bien investir ?

• Il y a toujours une demande plus élevée dans les villes, où la densité est plus importante, qu'à la campagne. Qui plus est, il a d'ailleurs été observé par le passé que le milieu rural s'était beaucoup plus rétracté en période de crise qu'en ville. Si vous souhaitez investir actuellement, privilégiez donc plutôt un appartement en ville.
• Quand on voit la crise que connaît le secteur HORECA et les commerces qui étaient déjà en difficulté avant la crise suite à l’avènement de l'e-commerce, les attentats, etc. pour l’investisseur, c’est un secteur trop exposé. Notre conseil: se recentrer sur l’immobilier résidentiel, plus sûr, car il répond à un besoin essentiel qu'est le logement.
• S'il s'agit d'un premier investissement, ne commencez pas trop gros. Privilégiez une petite unité (studio ou appartement une chambre) dans un immeuble neuf ou récent. Certes, la fiscalité à l'achat est moins avantageuse à l'achat, mais vous apprendrez ainsi les bases de l'investissement locatif et de la gestion en pouvant vous fier sur un montant de charges stable et prévisible, où les éventuels travaux ne viennent pas mettre à mal votre rentabilité.