Sources: We Invest et L'Echo

Un achat immobilier, qu’il soit ou non à titre d'investissement est une décision qui doit évidemment être réfléchie, afin que la solution réponde à vos objectifs financiers.
Parce que NON, tout investissement immobilier n’est pas forcément une bonne affaire: de nombreux critères auront un impact non négligeable sur le rendement final. C’est ce qui distingue notamment un rendement brut du rendement net de frais et de charges (voir ci-après).

Tout commence donc par le choix d’un bien approprié. En d’autre termes: êtes-vous certain de trouver un locataire pour le bien que vous vous apprêtez à acquérir ? La bonne adéquation entre l’offre et la demande (actuelle, potentielle et future) du marché est évidemment la clé de la réussite de tout investissement. Or, le confinement a impacté et accéléré certaines tendances, faisant passer certains critères de nécessaire à indispensable pour les potentiels locataires. Voici donc nos 5 conseils d’experts pour réussir votre investissement locatif.

1. La localisation

C’est «LE» critère essentiel. Et aujourd’hui, encore plus qu’hier, la localisation est l’essence même d’un bon investissement : l’emplacement du bien doit être en accord avec les centres d’intérêts et les facilités recherchés par vos locataires. Assurez-vous de la proximité des commerces, des écoles, des transports,.. bref de la vie de quartier. Ce sont d’autant plus d’éléments qui séduiront vos futurs locataires.

Les centres urbains restent un must pour beaucoup et la crise n’a fait que renforcer cette tendance: l’hypercentre et ses facilités attire ! Par contre, la proximité avec le lieu de travail, suite au recours massif au télétravail, semble moins importante qu’en 2019.

2. La taille

Localisation et superficie vont de paire: les locataires du centre-ville accepteront un logement de taille plus modeste: studio ou appartement une chambre… mais à mesure qu’on s’éloigne des centres urbains, la taille du logement doit augmenter, pour répondre à la demande.

Les 80 premiers mètres carrés d’un appartement sont les plus rentables. Au-delà, le ratio diminue proportionnellement. Ainsi, un appartement de 160 m² ne rapportera jamais le double d’un appartement de 80 m².

Cela étant dit, la crise que nous connaissons aujourd’hui a engendré une demande pour un espace de vie plus grand : les biens les plus prisés aujourd’hui sont plus spacieux. À cela s’ajoute la présence d’un espace extérieur privatif (ou au minimum la proximité avec des espaces verts) qui, vu le contexte, est devenu un critère quasiment primordiale.
Dès lors, on observe que les biens immobiliers en bordure de grandes villes gagnent en attractivité, alors qu’ils étaient autrefois délaissés par les locataires.

3. Le prix

Bien entendu, le prix d’achat va avoir un impact sur la rentabilité obtenue. Et contrairement aux idées largement diffusées lors de la première vague, il n’y a pas eu d’effondrement des prix de l’immobilier suite au lockdown… bien au contraire! Le baromètre des notaires montre une diminution du nombre de transactions mais une augmentation des prix moyen durant le troisième trimestre de 2020.

Le neuf est généralement plus cher à l’achat que l’ancien, d’autant plus avec la fiscalité plus lourde qui s’y applique. Toutefois, s’arrêter au prix d'achat serait une erreur: il est important de mettre dans la balance les travaux de rénovation futurs, les frais d’entretiens, les charges ainsi que le futur loyer pour calculer son rendement potentiel.
Souvent utilisée comme argument de vente, la rentabilité brute ne reflète pas la réalité: elle ne prend en compte que les loyers perçus et pas les frais inhérents à la propriété. Préférez-lui la rentabilité nette de frais et de charges, afin d’offrir une analyse de rentabilité réaliste, en tenant compte des frais incontournables.

4. Les frais à charge du locataire

Ne pas se soucier des frais à charges du locataire (frais de copropriété et frais de chauffage) est une erreur courante. Si certes ces montants ne vont pas influencer votre rentabilité, ils sont autant de critères capitaux pour votre futur locataire et vont donc déterminer l’attractivité de votre bien !
En plus des frais de gestion de la copropriété (fond de roulement), intéressez-vous à la performance énergétique du bien (PEB): plus un bien est «performant», moins les charges de chauffage seront élevées pour votre locataire.

En d’autres mots, plus les charges sont réduites, plus le bien sera attractif pour le locataire. Il sera même prêt à payer un loyer légèrement plus élevé s’il sait qu’il aura peu de charges.

5. La liquidité du bien

De tous les précédents critères découle le dernier: la liquidité du bien. Autrement dit, veillez à opter pour un bien répondant à la demande actuelle, qui colle aux besoins d’un maximum de potentiels locataires. Un bien liquide trouvera plus facilement un locataire, ce qui permet également d’éviter le vide locatif et donc un rendement réduit.

Alors, à quoi ressemble le bien d'investissement idéal, en temps de Coronavirus? Si l'on résume, il s’agit d’une petite unité (studio, une ou deux chambres) disposant malgré tout d’un espace de vie confortable, disposant d’un espace extérieur (terrasse et/ou jardin), proche des facilités et avec peu de charges locatives.

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