Acheter son logement à Bruxelles ou en ville, amène souvent à se retrouver en appartement et donc en copropriété. Si on pense généralement aux travaux à réaliser au sein de son chez-soi, on n’a pas toujours conscience du fait qu’il y a également l'aménagement et la rénovation des pièces communes, où il faudra s’accorder avec les copropriétaires. Pour éviter les problèmes, il suffit parfois de s’impliquer un peu, ne pas se déresponsabiliser et connaître certaines règles et astuces.

Sources: Notaire.be et la Fondation Roi Baudouin


En Belgique, les copropriétés représentent 71.328 soit plus d’un million de logements et concernent 3 à 4 millions de citoyens… Ce chiffre tend à augmenter d’année en année, en raison de l’urbanisation et de la concentration urbaine.

Il suffit qu’un immeuble soit divisé en lots appartenant à des personnes différentes pour qu’il s’agisse d’une copropriété. Il faut évidemment aussi qu’il y ait des parties communes. Un immeuble de plusieurs appartements qui appartiennent tous à la même personne n’est donc pas une copropriété.

Dans le cas de grands immeubles, composés par exemple de plusieurs blocs, il est possible de faire gérer chaque bâtiment de manière séparée, par plusieurs copropriétés.

La copropriété s’occupe donc des parties communes, servant à l’usage de tous les copropriétaires ou une partie d’entre eux. Dès qu’il y a des équipements en commun, la loi sur la copropriété s’applique.
Un première loi, datant de 1994, a jeté les bases de la copro. En 2010, une seconde loi va plus loin dans l’organisation et la gestion des copropriétés, en apportant notamment une plus grande transparence. Elle a également modifié en profondeur l'organisation et la gestion des droits et obligations des copropriétaires.

Les charges communes

On distingue deux catégories de charges : celles relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration de l’immeuble, et celles relatives aux équipements communs et aux services collectifs.

En principe, la première catégorie intègre notamment vos frais de ravalement de façade ou encore les réparations des espaces communs : gros murs, canalisations… Elle comprend aussi les frais de personnels, les assurances, les frais d‘honoraires du syndic ou de l’architecte.

La seconde, quant à elle, regroupe les dépenses d’utilisation de votre ascenseur, du chauffage, de l’eau, des vide-ordures, et ce toujours en fonction de l’utilité que vous procure l’équipement ou le service.

Le syndic est chargé du recouvrement des charges de copropriété et doit ainsi user de tous les moyens (légaux) pour y parvenir.


Qui paie quoi ?

L’assemblée générale de la copropriété vote les travaux à la majorité requise.

Elle peut par exemple décider de voter des travaux d’amélioration comme l’installation d’un ascenseur, d’une vidéo-surveillance dans le parking ou d’un agrandissement de la loge du concierge.

Le coût est alors réparti entre les copropriétaires en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun d’entre eux, par exemple en fonction de leur étage s’il s’agit de créer un ascenseur.

Dans les grands immeubles, composés de plusieurs blocs, il est possible de faire gérer chaque bâtiment de manière séparée, par plusieurs copropriétés. Projet Oxygen par BPI

Le syndic

Le syndic s’occupe de la gestion journalière de la copropriété. Il prend les décisions nécessaires et urgentes, il exécute les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Enfin, il gère également les fonds de la copropriété. Le syndic est nommé lors de l’assemblée générale, qui va définir du même temps l’étendue de ses pouvoirs, la durée du mandat, les modalité de son renouvellement, ce qu’il doit faire en fin de mission, etc. Le syndic peut être un professionnel qui se chargera de la copropriété contre rémunération mais aussi un copropriétaire (de manière bénévole ou contre petite rémunération).

Un bon syndic doit réunir de nombreuses qualités : avoir une connaissance suffisante du droit, des qualités pratiques, de bonnes connaissances techniques, mais également faire preuve de qualités relationnelles, d’une capacité d’écoute et de médiation.

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