Comment financer son investissement locatif ?

Quand on pense aux crédits, on souhaite spontanément avoir le meilleur taux. Pourtant, d’autres aspects, à priori accessoires, sont tout aussi intéressants, voire même plus. Topo sur ces "détails" pas si anodins

Sources : Le Vif, Trends & Property Hunter

L’effet de levier

Le crédit reste la meilleure façon de financer un investissement locatif. Notamment parce qu’il fait effet de levier : il permet de devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens, qu’il serait difficile (voire impossible) de payer cash.

Loin d’être insensé, ce procédé bien connu des économistes est à la portée de toute personne prête à s’y intéresser. L’effet de levier désigne la technique qui permet de démultiplier vos investissements en diminuant votre participation financière et en augmentant celle d’un tiers, la banque en l’occurrence. Comme un levier (d'où le nom) l’augmentation des montants empruntés vous permet d’acquérir plusieurs habitations: plutôt qu'investir toutes ses liquidités afin de diminuer la charge hypothécaire et le taux de crédit, on cède un minimum de fonds propres et l'on emprunte un maximum. Certes l'endettement sera plus important mais il sera ensuite possible d'enchaîner sur d’autres placements, sur le même principe. Emprunter plus aujourd’hui (d'autant plus avec la faiblesse des taux), enrichit l'investisseur à terme. Et ce coût est... totalement ou en partie, remboursé par les locataires.

En savoir plus sur l'effet de levier

Jouer sur la longueur

Pour jouer sur l’effet de levier et emprunter plus, ou pour avoir un cash-flow positif, mieux vaut jouer sur la durée. Certes, plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d’intérêt est élevé en valeur relative, c’est-à-dire en pourcentage. Par contre, la mensualité de remboursement est plus faible en valeur absolue, c’est-à-dire en euros. Ces mensualités se composent d’intérêts mais aussi de capital à rembourser sur un plus grand nombre d’années. Même si le crédit est globalement plus onéreux, ce sont les locataires qui le paient indirectement. Dans le cadre d'un investissement locatif, mieux vaut plutôt s'alléger les contraintes financières: réduire ses charges, pas nécessairement son taux.

Crédit hypothécaire à 115 %

Augmenter la quotité d’emprunt permet de faire bras de levier et/ou de garder son épargne de côté. Dans le cas d'un investissement locatif, ne pensez pas de la même manière qu'un achat pour son habitation propre:  l’emprunt en bon père de famille, aux quotités et taux minimum, permettra d’acheter sa propre habitation mais ce principe ne doit pas être répliqué par l'investisseur: plombé par le crédit de sa résidence principale (ou de son premier investissement locatif dans le meilleur des cas) la marge de manoeuvre sera bien plus grande en augmentant la durée du prêt.

La règle d’usage est de ne pas dépasser un tiers de tous ses revenus nets, déductions faites des dettes en cours (sauf si vous bénéficiez d’un salaire très confortable). Par ailleurs, en matière de revenus, la banque ne considère ordinairement que 80 % des loyers annuels.

En théorie, il est difficile, pour un investissement locatif, d’emprunter plus de 80 % du montant, si le bien est destiné à un investissement. Les banques souhaitent généralement limiter leur risque. Cela implique donc un apport de fonds de l'investisseur allant de 20 à 35% puisque le coût total d'une acquisition est d'environ 115% du prix de vente (100% du prix d’achat et 15% de frais). Un montant qui peut, certes, s'avérer élevé et rebutant.
Néanmoins, si certains affirment qu’il est impossible d’emprunter 115 % pour un investissement locatif, d’autres proposent des montages plus créatifs : un prêt de 100% de l’achat et financement des frais de 15% par une autre ligne hypothécaire en cours déjà partiellement remboursée (par exemple celle de sa résidence principale ou d’un premier placement). En challengeant quelques banquiers, il est possible de trouver des solutions à toute situation.

Soulignons enfin que les organismes limitent généralement leur risque financier à 500.000€ par personne. Pour faire l'acquisition de plusieurs appartements au fil du temps, il sera nécessaire de démarcher différents partenaires... sans s'arrêter à la première barrière mais plutôt en allant chercher les commerciaux les plus motivés.

Frais d’acte de crédit

L'institution financière qui avancera à son client une somme importante par exemple, pour lui permettre d'acquérir un immeuble, demandera des garanties pour avoir la certitude de récupérer ce qui lui est dû. Généralement, ce sera une hypothèque sur l'immeuble acquis. Mais, la constitution d'une hypothèque entraîne des frais importants (entre 4.000 et 5.000€ pour une acquisition moyenne) et inutiles, si la banque n'a aucune méfiance à l'égard de son client et dispose éventuellement d'autres garanties.

Afin de permettre au débiteur d'économiser ces frais, les institutions acceptent parfois de ne pas demander d'hypothèque, en se contentant d'un mandat hypothécaire: le débiteur signe un mandat en faveur de l'institution financière qui pourra immédiatement prendre une hypothèque, sans l'intervention de ce débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements. Le mandat doit faire l’objet d’un acte notarié impliquant des honoraires... qui restent toutefois 4 fois inférieurs à ceux d’un acte hypothécaire.

Un mandat est un accord entre l’emprunteur et la banque permettant à la banque de prendre une inscription hypothécaire à un moment ultérieur, si nécessaire. Cependant, seul cet accord est enregistré chez le notaire mais l'inscription hypothécaire n’est pas encore réalisée à ce moment-là. Cela permet de réduire significativement les frais d'administration et de notaire pour le montant inscrit en mandat.
Puisque le mandat n'est pas inscrit dans les registres publics, la banque bénéficie de moins de protection. En pratique, elle assortira donc le mandat hypothécaire d’une hypothèque minimum (pour  "bloquer" la revente potentielle du bien sans accord de sa part). Cette hypothèque minimale est ainsi appelée  "hypothèque de blocage". Un mandat hypothécaire assorti d’une hypothèque de blocage diminuera considérablement les frais d’acte.