Le prix… le nerf de la guerre de toute vente ! Et, vous vous en doutez, la vente immobilière ne fait pas exception à cette règle... Entre le vendeur qui souhaiterait vendre au plus cher et l’acheteur qui veut acheter au plus bas… le chemin peut s’avérer long pour arriver à un terrain d’entente.

Alors, comment fixer la vraie valeur d'un bien ?

La première étape d’une vente est donc l’estimation du prix et il ne faut pas la négliger car elle est déterminante pour la suite et le succès de l’opération.


Les erreurs à éviter :

Plusieurs erreurs sont régulièrement commises par le propriétaire-vendeur, et peuvent mettre à mal la commercialisation, dès son début. Lors de la fixation du prix, il est donc important de ne pas tomber dans certains travers:

  • Faire ses calculs sur base de son achat futur: le prix de votre prochain bien ne doit en aucun cas dicter le prix du bien que vous mettez en vente.
  • Ne pas être suffisamment objectif: la valeur sentimentale, le temps, l’énergie et l’argent consacrés dans le bien, sont des facteurs qui rendent difficile la prise de recul par le propriétaire. Il faut pourtant être capable de tenir compte de tous les éléments qui caractérisent l'habitation, les positifs comme les négatifs et se cantonner à ces critères objectifs.
  • Évaluer son bien sur base du prix d’annonce d’un bien similaire: il faut prendre en compte les spécificités et différences de chaque bien et également garder en tête que le prix d’annonce n’est pas égal au prix de vente: il est généralement un peu plus élevé que la valeur réelle du bien, afin notamment de laisser une marge de négociation.

Les éléments importants :

Concrètement, pour évaluer son bien, il faut prendre en compte 2 éléments capitaux

  1. La brique, si vous n’avez pas une maison en brique pas de panique, la brique concerne en réalité la structure et les finitions de l'habitation, tout ce qui est immuable et qui possède une même valeur peu importe sa localisation.
  2. La localisation, c’est-à-dire l’emplacement du terrain, qui change d’un pays à l’autre, d’une région à l’autre, d’une commune à l’autre, d’une rue à l’autre, etc.

Notez que pour fixer le prix d’un bien immobilier, on observe deux phénomènes contraires: d’une part, le terrain dont la valeur va quasi constamment augmenter (inflation), et d’un autre côté la brique qui va avoir, elle, tendance à diminuer au fil du temps, au fur et à mesure que les constructions et finitions se dégradent… il faut donc rassembler ces deux tendances pour obtenir le bon prix à un temps T.


Les méthodes à utiliser :

Mais concrètement... comment calculer le prix du bien? Vous trouverez évidemment des plateformes sur Internet qui vous donneront une première idée du prix que pourrait valoir votre bien. Mais l’idéal pour éviter les déconvenues est de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui se basera sur son expertise, sa connaissance du marché local et des méthodes beaucoup plus poussées pour évaluer votre bien.

Expertiser son bien consiste à anticiper le marché et savoir combien une personne serait prête à mettre pour faire l’acquisition de votre maison ou appartement.

Pour arriver à un montant le plus proche de la réalité du marché, les experts utilisent et compilent généralement plusieurs méthodes :

  1. Le coût de remplacement déprécié: on va partir d'une valeur à neuf sur laquelle on va appliquer un coefficient de vétusté en fonction de l'usure du bien.
  2. Le coût de capitalisation des revenus (rendement/investissement): on va prendre comme base de calcul la valeur locative (réelle ou fictive) d'un bien et en déterminer un certain rendement, qui donnera in fine un certain prix.
  3. Le coût des points de comparaison: les experts ou agents immobiliers ont accès à une série d'informations sur les transactions immobilières, auxquelles n'ont pas accès le grand public. L’expert va ainsi pouvoir comparer son évaluation aux biens similaires vendus dans le même secteur, et confirmer son estimation.

Pas de panique... Ces méthodes sont certes un peu techniques, mais si vous êtes curieux d’en savoir plus, on vous explique tout plus en détails dans notre Ebook “Evaluez le prix de votre bien”.


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Et après ? Le prix estimé VS le prix d’annonce

Une fois le prix de vente estimé, il va également falloir mettre le bien sur le marché. À ce stade il faut faire la distinction entre le prix estimé du bien et le prix d'annonce. À nouveau une erreur typique est d’afficher le bien beaucoup plus cher que le prix estimé, en espérant faire une bonne affaire.

Notez qu’à l’heure actuelle, les potentiels acquéreurs ont accès à toute une série d’informations grâce à Internet, et comparent énormément. Dès lors, si le bien “sort” des prix du marché, il aura tendance à y rester… Dans le jargon, on va dire “qu’il va se brûler”, c'est-à-dire qu'il ne va pas se vendre assez vite et va susciter à terme la méfiance des candidats-acquéreurs.

Même si, au final, le propriétaire finira sûrement par vendre son bien, son prix sera souvent en deçà de ce qu’il aurait souhaité, voire moins cher que la valeur estimée réellement…

Moralité, pour vendre votre bien dans des délais raisonnables et à un prix adapté, il est important de fixer, dès le départ, le prix de façon professionnelle et réaliste, justifier ce prix et le maintenir puisqu’il est justifié.


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