Vous désirez investir dans un bien immobilier et vous voulez savoir si c'est rentable ? Cet article est fait pour vous !

1. Étudiez la rentabilité de manière réaliste

Il est indispensable d’établir son plan financier sur base d’une estimation raisonnable et réaliste du revenu locatif en n’oubliant pas de soustraire les frais incontournables : précompte immobilier, travaux d’entretien, assurance propriétaire et remise en état locatif.

La faiblesse de l’immobilier réside dans l’écart important entre ce qu’on appelle la rentabilité brute et la rentabilité nette. Le rendement final obtenu dépend étroitement des frais, ainsi que du vide locatif. Il peut être tentant d’acheter un bien au titre d’investissement pour les rendements élevés promis. Tout l’art consiste néanmoins à analyser la situation dans les détails. Souvent utilisée comme argument de vente, la rentabilité brute ne reflète pas la réalité: elle ne prend en compte que les loyers et pas les frais inhérents à la propriété.  Préférez-lui la rentabilité nette de frais et de charges, afin d’offrir une analyse de rentabilité plus réaliste et rationnelle. Celle-ci est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier. Ce calcul part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer à être loué aux prix du marché ou pour le valoriser.
Un vendeur mal intentionné pourrait être tenté de promettre une plus-value surévaluée, voire même faire passer des rendements bruts pour des rendements nets, il convient donc d’être prudent… et de connaître ses calculs.

En résumé, le rendement théorique basé sur une somme mathématique (= rendement brut) est bien différent de ce que l’investisseur conserve après déduction de tous les coûts (= rendement net).

Pourquoi multiplier le loyer par 10, alors qu'il y a 12 mois dans une année ? Afin d'obtenir le résultat le plus juste possible, il est d'usage de ne pas compter l'ensemble des loyers mensuels perçus, mais de déduire 1 à 2 mois afin de prendre en compte certains frais indissociables à la possession d'un bien et sa gestion:

  • Le précompte immobilier, c'est-à-dire un impôt local dû tous les ans par les propriétaires d'un bien immobilier. Celui-ci correspond à un pourcentage du revenu cadastral, majoré d'impôts communaux et régionaux, qui varient selon l’emplacement du bien.
  • Les changements de locataires, qui peut se solder par un laps de temps d'inoccupation, appelé vacances locatives, durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (comptez, en moyenne 1 mois tous les 3 ans)
  • Éventuellement les frais de gestion locative par un tiers
  • Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic
  • Les travaux d’entretien et les coûts annexes d’aménagement (luminaires, peinture, store et rideaux, réflexion de la plomberie, etc.)

Exemple:

Loyer mensuel perçu: 850€
Prix d'acquisition: 200.000 + 83.000 € de frais (frais de notaire, TVA/droit d'enregistrement, frais de raccordement, etc.) = 283.000€

Rentabilité: (8500€/283.000€)*100 = 3%

2. Recherchez un bien autofinancé

L’investissement locatif consiste, dans le meilleur des cas, à acheter sans que cela coûte de l’argent au propriétaire: concrètement, l’investisseur emprunte une somme donnée pour acheter un bien, qu’il loue pour rembourser cet emprunt.

Un bon investissement locatif est idéal dans le cas où le loyer perçu est supérieur à la mensualité du remboursement du prêt et aux différentes dépenses inhérentes à la possession d'un bien immobilier, comme mentionné précédemment.Un loyer supérieur de 15 % à la mensualité de remboursement du prêt permet ainsi de prévoir une petite enveloppe de sécurité pour payer les frais fixes, et faire face à quelques imprévus.

On parle alors de bien autofinancé puisque sur une année, il génère au moins autant de rentrées que de dépenses. De cette manière, vous vous constituez un patrimoine qui vous permet (au mieux) de percevoir une nouvelle rentrée d’argent mensuelle, en plus de rembourser votre crédit.

! Attention toutefois, aussi intéressant sur papier qu'il puisse être, un bien autofinancé est aujourd'hui rare à trouver. Dès lors, d'autres solutions peuvent alors être trouvées tel le crédit bullet, un crédit particulier où vous ne payerez que les intérêts, pendant toutes la durée de votre crédit et le solde à terme (à moins que vous ne le revendiez le bien à ce moment là, permettant de faire une plus-value supplémentaire).

3. Considérez le potentiel de plus-value

En plus du rendement locatif net que vous percevez mensuellement, il faut également considérer l’investissement immobilier sur le long terme, avec le plus-value à la revente. Cette plus-value moyenne annuelle s’élève à 5% ces 30 dernières années sur le marché résidentiel belge ! Il est, par ailleurs, estimé qu'elle se maintiendra aux alentours de 3,5% sur les 20-30 prochaines années.

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