Indexation des loyers, primes énergie, rénovations, frais d’acquisition … Le ton est donné, cette année sera synonyme de nouveautés pour le marché immobilier. Faisons le tour des grands changements à ne pas manquer en 2023 !
Les changements pour l’ensemble du territoire belge
Commençons par les nouveautés qui concernent tous les belges, peu importe votre région …
1/ Indexation de 10,8% pour la prime assurance-habitation
Difficile de ne pas le remarquer, cette fin d’année 2022 a été particulièrement touchée par l’inflation. Et, les matériaux de construction n’ont pas été épargnés par cette augmentation, impactant directement votre prime assurance-habitation.
Pour le comprendre, rappelons que votre bien immobilier est assuré à sa valeur à neuf. Pour ce faire, la prime est calculée sur base de l’indice Abex qui, lui-même, représente les prix actuels de la construction (matériaux, mains d'œuvre, …). L’Abex ayant augmenté de 10,8% cette année, suite à la hausse des prix des matières premières, ceci explique la répercussion sur le montant à payer de votre assurance.
2/ Gel de l’indexation des loyers
L’inflation a également mis son grain de sel dans l’indexation des loyers. Eh oui, les propriétaires de “passoires énergétiques”, comprenez les biens immobiliers affichant au mauvais score PEB, se verront restreints dans l’indexation des loyers. L’objectif ? Éviter de pénaliser deux fois les locataires, une première fois avec l’explosion de leurs factures d’énergie et une seconde fois avec l’augmentation du loyer.
Attention, bien que cette mesure soit d’application dans les trois régions, chacune possède ses propres restrictions. Notez également que cette nouveauté, active depuis octobre en Flandre et à Bruxelles et novembre en Wallonie, est valable un an mais pourra être reconduite.
3/ Hausse du précompte immobilier de 9,6%
Voilà un record qu’on aurait préféré ne pas battre … Le coefficient d’indexation du revenu cadastral à subi une forte hausse entre 2022 et 2023. Une hausse qui se traduira par une augmentation de votre précompte immobilier de 9,6%. Et on vous le donne dans le mille, tout ceci est indirectement lié à l’inflation (oui, encore elle).
4/ Prolongation de la TVA à 6% pour les travaux démolition-reconstruction
Et c’est reparti pour un an supplémentaire ! Jusqu’au 31 décembre 2023, le taux réduit à 6%, au lieu de 21%, est maintenu pour les travaux de démolition et de reconstruction.
Cette mesure est valable dans le cas de travaux initiés par un particulier mais aussi lors de l’achat d’un bien démoli et reconstruit par des professionnels du bâtiment. Bien sûr, comme toutes mesures, elle est soumise à des conditions ; la démolition doit être suivie d’une reconstruction de maximum 200m2 habitables et destinée à l’habitation. Enfin, le constructeur ou l’acheteur devra occuper la maison ou l’appartement pendant au moins 5 ans après ces travaux.
Attention également, les règles pour bénéficier de ce taux sont désormais plus strictes. Une reconstruction pourra être considérée comme un bien neuf selon la nature des travaux. Si tel est le cas, elle sera soumise au régime TVA habituel de 21%.
Les changements en Régions wallonne et bruxelloise
On continue avec deux bonnes nouvelles pour les propriétés situées en Wallonie et à Bruxelles.
5/ Légère diminution des frais d’acquisition
Vous souhaitez devenir propriétaire pour la première fois cette année ? Voilà une nouveauté qui devrait vous faire plaisir ! L’abattement passe de 20 000 à 40 000 euros en Wallonie pour les biens dont le prix ne dépasse pas 350 000 euros. Il sera ensuite dégressif pour les maisons et appartements jusqu’à 500 000 euros et limité à 20 000 euros pour les biens qui dépassent cette valeur. Du côté bruxellois, l’abattement passe de 175 000 à 200 000 pour une base imposable de 600 000 euros maximum.
Pour rappel, lors de l’achat d’une maison, d’un appartement ou même d’un terrain, vous devez vous acquitter d’une taxe, appelée droits d’enregistrement. L’abattement est en fait une tranche sur laquelle vous ne devez pas payer ces droits d’enregistrement, selon certaines conditions.
Dès lors, pour un bien situé en Wallonie et taxé à 12,5%, vous épargniez 2 500 euros en 2022 (12,5% de 20 000) et vous épargnerez 5 000 euros en 2023. À Bruxelles, cela représente désormais une économie de 25 000 euros, soit 3 125 euros de plus qu’en 2022.
En outre, autre bonne nouvelle (et pas que pour les primo-acquéreurs) les frais de notaire vont également diminuer à partir du 1er janvier 2023 et ce dans toutes les régions puisqu’il s’agit d’une réforme fédérale.
Concrètement, les acquéreurs d’une propriété dont le prix est entre 100.000 et 350.000 euros paieront en moyenne 1.000€ de moins pour l'achat de leur logement. Il doit s'agir de l’unique propriété que possède l'acheteur et y habiter.
Pour les habitations dont le prix est compris entre 350.000 et 850.000 euros, la réduction diminuera progressivement.
6/ Primes énergie : le budget grandit
Des maisons et appartements plus verts, voilà l’objectif de nos gouvernements. Et pour y arriver, les régions wallonne et bruxelloise ont investi dans les primes énergies.
Concrètement, ce sont 25 millions d’euros supplémentaires qui permettront, en Wallonie, d’augmenter les montants des primes de près de 40%. Mais ce n’est pas tout, le plafond est également revu à la hausse et pourra donc aller jusqu’à 90% de la facture !
Du côté de Bruxelles, l’enveloppe dédiée à ces primes est gonflée de 18 millions d’euros supplémentaires, offrant un budget total approchant les 100 millions d’euros !
Les changements supplémentaires à Bruxelles
De son côté, la région bruxelloise s’est penchée sur les locations, avec deux nouvelles mesures, d’une part pour les bailleurs et d’autre part pour les locataires.
7/ Réduction des taux sur les crédits à la rénovation pour les bailleurs
Des taux de 1 à 2% pour votre crédit à la rénovation ? C’est désormais possible également pour les propriétaires bailleurs ! Attention toutefois, vous connaissez la chanson, il y a des conditions : le montant est limité à 250 000 euros et les revenus de l’emprunteur doivent correspondre aux barèmes des revenus du Fonds du logement bruxellois.
8/ Priorité au locataire lors de la vente du bien occupé
Dans le courant de l’année, devrait entrer en vigueur ce qu’on appelle “le droit de préférence pour le locataire”. En d’autres termes, lorsqu’une maison ou un appartement occupé par un locataire est mis en vente, celui-ci dispose de 30 jours pour décider d’acquérir le bien au prix demandé par le propriétaire. Durant cette période, le locataire est donc prioritaire !
Par ailleurs, si les conditions de vente deviennent plus favorables après que le locataire ait décliné l’offre, par exemple suite à une baisse du prix de la maison, il bénéficiera à nouveau de 6 jours pour se positionner.
Certains types de baux ou de transactions immobilières sont toutefois exemptés de cette obligation, notamment les baux à court terme ou encore dans le cadre d’une vente à un membre de la famille jusqu’au troisième degré.
Les changements en Flandre
Côté flamand, les choses bougent pour réduire de plus en plus les maisons et appartements énergivores
9/ Rénovation obligatoire pour les passoires énergétiques
Depuis le 1 janvier dernier, toute personne faisant l’acquisition d’un bien immobilier présentant un score PEB E ou inférieur, se verra dans l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires pour atteindre une performance énergétique égale à D, dans les 5 ans à compter de la signature de l’acte.
Prévoyez donc une enveloppe travaux si la maison de vos rêves présente une mauvaise PEB !
On vous avait prévenu ! Beaucoup de réglementations entrent en vigueur cette année, mais nos conseillers immobiliers sont là pour vous aider à vous y retrouver et vous accompagnent tout au long de vos projets.
Si vous souhaitez avoir plus d'info à ce sujet ou sur ses applications à votre situation personnelle, n'hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers par mail sur info@weinvest.be ou sur notre site web We Invest. Nous sommes disponibles 7 jours sur 7 pour répondre à toutes vos questions !