D'un point de vue strictement financier, un achat s'avère généralement plus intéressant. Mais la piste de la location ne doit pas être écartée pour certains profils.

Pour les primo-acquéreurs, c’est-à-dire les personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois, il n’est pas toujours facile de savoir quel est le bon moment pour acheter, plutôt que de continuer à louer. Prenons la situation d’un jeune couple vivant ensemble depuis quelques années et dont le bail vient à terme. La question de l’achat se pose: mieux vaut-il investir dans l’immobilier ou signer un nouveau bail ? Dans cet article, nous comparerons les 2 options pour faire le point.

Imaginons une maison 3 chambres, située en région Wallonne, au prix de 300.000€. Cette même maison pourrait être louée à 1.100€/mois.

Achat Location
Remboursement du crédit hypothécaire (mensuel):
+/- 1.040€ pendant 25 ans (sur base d'un taux moyen
actuel du marché pour un client lambda)
Loyer (mensuel): 1.100€

De quelle mise de départ dois-je disposer pour acheter?

Tout dépend de la valeur du bien, du type de bien acheté (neuf ou existant) et de la région dans laquelle il se situe. La majorité des banques vont demander un apport de 10% du prix d’achat.
À cette somme, il faudra ajouter que ce qu’on appelle les frais d’acte d’achat (voir détail ci-dessus),  et les frais d’acte de crédit (idem). Enfin, il faudra y ajouter la prime “solde restant dû” aussi appelée assurance vie, qui varie d’un assureur à l’autre et qui peut soit être payée sous forme d’une prime unique (plus économe) soit annuellement pendant la durée du crédit.
Sur base de notre exemple chiffré, on obtient un total de 76.500€, rien que pour l’acquisition du bien.


Quels sont les frais à ajouter lorsque l’on devient propriétaire?

Si vous louez un bien,  le calcul est vite fait: il vous faudra payer votre loyer (indexé chaque année), l’assurance habitation destinée aux locataires et les frais d’entretien du bien, mais qui seront moindres que ceux d’un propriétaire. Il vous sera également demandé une garantie locative, qui correspond généralement à 2 mois de loyer, mais qui devrait être récupérée en fin de bail. En tant que propriétaire, vous remboursez votre crédit, le précompte immobilier annuel, également une assurance habitation, ainsi que les frais de réparation ou d’entretien de votre propriété.


Vais-je m’en sortir les premières années?

Pour celui qui acquiert un bien, le démarrage est certes plus difficile que pour celui qui loue. Faisons abstraction des frais d’entretien et d’assurance, qui subsistent dans les deux cas de figure. Dans notre exemple, notre couple de nouveaux propriétaires devra en plus des 76.500€ d’apport personnel, débourser 12.480€ (crédit) et 1.050€ (précompte), soit 13.530€ la première année. S’il continue à louer, il ne devra payer “que” 13.200€, cette même année.
D’où l’importance de ne pas s’imposer une charge mensuelle trop importante, afin de toujours se laisser une marge de manoeuvre pour les dépenses inattendues ou les pertes de revenus temporaires.


Financièrement parlant, vaut-il mieux acheter ou louer?

Un achat hypothécaire est une décision qui se réfléchit sur le long terme. Nous l’avons vu: les premières années, les dépenses seront plus importantes pour les propriétaires que pour les locataires. Cette tendance va s’inverser au fur et à mesure que le loyer va être indexé annuellement (comptez un indexation de 2% par an) tandis que les mensualités  vont rester identiques (dans le cas  d’un crédit à taux fixe).
Attention, si le montant du loyer va bien vite rattraper celui de la somme crédit et du précompte immobilier, il ne faut pas oublier de déduire l’apport financier qu'ont dû faire les propriétaires, qui s’élève à 76.500€. Reporté sur les 25 ans (durée du crédit), il correspond à 3.060 euros supplémentaires par an.
Comparons donc un loyer annuel de  13.200€ versus un crédit + précompte + frais “d’entrée” d’un total de 16.590€. Ce n’est qu’au bout de la treizième année d’indexation du loyer que la tendance va s’inverser et où le montant du loyer sera supérieur au montant payé par le propriétaire.

Attention.. ces chiffres ne prennent toujours pas en compte la plus-value à la revente !


Quelle sera la différence au bout de 25 ans ?

Après 25 ans, l’avantage est au couple propriétaire puisque la différence sera de 8.550€ en leur faveur.
Attention toutefois que les investissements dans une habitation que l’on possède sont bien plus élevées que pour une maison qui est louée: seuls les frais mineurs (liés à l’occupation) sont à charge du locataire, tandis qu’un propriétaire devra s'acquitter de l’ensemble des frais “majeurs”, notamment les gros travaux d’entretien, travaux structurels ou de rénovation, etc. Il est donc fort à parier qu’au bout de 13 ans, cette enveloppe de 8.550€ soit largement investie dans la rénovation de la maison.


Du coup…  Mieux vaut louer?

Si certes l’entretien de la maison coûte (bien) plus cher à un propriétaire, à partir de 25 ans, les seules charges annuelles qui incombent au couple de propriétaires sera le précompte immobilier et cet entretien, tandis que les locataires continueront à payer leur loyer. Qui plus est, il est d’usage de calculer une augmentation de la valeur d’un bien immobilier qui tourne autour de 3% par an. Cela signifie que si le couple venait à vendre leur maison -achetée à 300.000€- au bout des 25 ans, ils pourraient probablement retirer de la vente 609.500€, soit 233.000€ de plus-value (si l’on déduit les 76.500 d’apport)!

Du côté locataire cette fois, il est probable que le couple décide d’investir une partie de ses économies (notamment les  76.000€ de mise en départ) dans un placement qui pourrait lui rapporter entre 3 et 6% de rendement. Si on prend une moyenne de 4,5% de rendement, ces 76.000€ rapporterait 142.577 supplémentaires, au bout de 25 ans.


Quel sont les incitants à l’achat prévu par les régions?

Enfin, dernières données, les régions ont prévu plusieurs mécanismes afin d’aider les personnes souhaitant acquérir un premier bien, s’ils répondent aux conditions prévues:  
- À Bruxelles, un abattement des frais d’enregistrement d’une hauteur de 21.875€ est prévu, ce qui réduit considérablement la mise de départ à investir.
- En Wallonie, ce même abattement est prévu mais d’une hauteur de 2.500€ seulement. Par contre, il est possible de bénéficier des “chèques habitat”, à faire valoir chaque année, à 20 reprises, pour bénéficier d'une réduction d'impôts. Enfin, un abattement supplémentaire est d’application dans le cas d’une habitation dites modeste (calculé en fonction du revenu cadastral).


Comment être certain de faire le bon choix?

Il n’y a malheureusement pas de formule magique. Une analyse objective de votre profil pourra vous donner des éléments de réponse vous permettant de pousser votre réflexion et prendre la meilleure décision...
De manière générale, retenons que la location s'adresse plutôt aux personnes qui ne disposent pas de fonds propres et qui ne peuvent donc pas mettre l’apport de base nécessaire à la réalisation d’un crédit, aux personnes qui souhaitent vivre dans un logement récent sans se soucier des réparations, aux nouveaux couple qui veulent d’abord tester la vie à deux et aux personnes sont dans une période de transition (décès, séparation, naissance, changement professionnel, expatriation momentanée, etc.) et qui ont besoin d'un autre logement, souvent momentanément.

D’un point de vue purement financier, les paramètres les plus importants à prendre en compte sont ceux du retour sur investissement (c’est à dire combien rapportent les placements) et de l'évolution des prix sur le marché immobilier.
Si, par exemple, l’augmentation de la valeur immobilière n’est pas de 3% par an (comme dans nos calculs) mais seulement de 2,5% ou au contraire 3,5%, les calculs s’en verront tronqués. De même si la rentabilité des placements sont plus ou moins élevés. Comment vont évoluer ces paramètres dans le futur ? Impossible à prévoir: vous n'avez pas de boule de cristal,... et nous non plus.


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